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安徽省企业疫情防控与复工复产法律操作指导第四部分建筑地产

日期:2020-03-09    作者:办公室    来源:亚博足球竞彩    阅读次数:    保护视力色:       
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第四部分 建筑地产

 

1.新冠疫情是否一律构成合同免责事由?

对于商品房买卖合同、建设工程施工合同等事项,需要结合合同内容和履行的具体情形予以判断。

1)合同有约定的,从合同约定。在实践中,不少商品房买卖合同、建设工程施工合同中将疫情、重大公共卫生事件、普遍性的流行疾病、政府关于施工的政策及政令等作为不可抗力的情形之一。在此情形下,基于意思自治原则,如合同有效,当事人应按照合同已有的特别约定,履行相应的权利义务。

2)当事人迟延履行后发生了新冠疫情,不能免责。根据《合同法》第一百一十七条,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

3)合同履行过程中发生了新冠疫情,可以依法根据情况免责。《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

可见,本次“新冠疫情”及防控措施对具体合同的履行是否构成合同项下的不可抗力免责事由,需要结合合同内容和履行的具体情形予以判断。这就是说,相关合同当事人并不必然因此免除责任,尚需考虑合同约定、不可抗力与当事人不能履行民事义务间是否具有直接的因果关系、合同签约与疫情及防控措施的先后以及疫情及防控措施发生前是否存在迟延履行等因素。结合安徽省高级人民法院发布的《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》(以下简称“《审判指引》”)的规定,疫情不影响合同目的实现时,当事人不得以不可抗力或情势变更为由解除合同。要防范当事人以疫情为由,以不可抗力为名逃避合同义务。

2.房地产企业可否主张因新冠疫情导致房屋延期交付而免除或减轻责任?

房地产企业产生逾期交房时是否可以不可抗力为由免除或减轻逾期交付的责任,应根据不同情况做不同分析判断:

第一,因疫情影响采取封城措施或发布延期复工通知的地区给房地产开发企业带来直接、实质影响的,该类地区受影响的房地产开发企业延期交付的,可以不可抗力为由要求免除或减轻相关责任。

第二,没有采取延期复工或疫情较为轻微的地区,要根据相关因素综合判断房地产开发企业的延期交付是否可以该疫情作为不可抗力免责事由。相关因素主要考虑:(1)是否因疫情造成人工短缺; (2)是否因交通管制造成原材料短缺;(3)是否存在确诊或疑似病例导致工地被隔离; (4)房地产开发企业自身是否存在过错等。如果房地产开发企业有证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系的,则可以适用不可抗力的免责或减责事由。反之,则不能作为免责事由。

建议各房地产企业,针对各项目梳理各地的政策和项目实际施工的情况,如果确实因不能复工或其它疫情防控原因影响房屋按期交付的,需留存相应的证据,如政府的停工、延期复工通知,施工单位不复工的材料等,并将这一情况以书面形式告知相关购房者,同时应保留相关书面告知的凭证。在疫情稳定复工后,尽快确定新的交付时间,并修改合同或签订补充协议。

3.新冠疫情致使购房者不能如期取得银行贷款导致购房者不能如期支付房款,购房者是否应承担违约责任?

此处需重点关注新冠疫情是否影响贷款办理及发放,或购房者是否存在客观难以办理贷款事宜的情况。比如,银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款,或购房者被医学隔离等。如果符合这些情况,则购房者可以此为由提出不可抗力抗辩。

需特别提示的是,不可抗力及情势变更的适用均强调相关情形的客观性及因果关系,因此,如贷款银行并未因新冠肺炎疫情暂停或暂缓贷款业务,购房者亦未被医学隔离,仅由于购房者担心被感染而拒绝外出办理贷款相关事宜导致无法及时取得银行贷款的,不适用不可抗力原则。

4.新冠疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同的约定签订商品房买卖合同或支付定金的,开发商和购房者是否应当承担违约责任?

实践中,在签署正式的商品房买卖合同之前,开发商和购房者往往先签署《认购书》《预订书》《意向书》等文件,并约定一定期限后或满足一定条件后,双方签订正式的商品房买卖合同。商品房预约合同往往规定,购房者须向开发商交纳一定金额的定金或类似款项。

《审判指引》规定:签订《认购协议》后,当事人因疫情未能按照约定期限签订《商品房买卖合同》的,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定“不可归责于当事人双方的事由”,一般不适用《认购协议》定金罚则;当事人请求顺延期限签订《商品房买卖合同》的,人民法院可以根据案件具体情况予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还购房者。因此,如果开发商和购房者无法按约签订商品房买卖合同系受新冠肺炎疫情的影响,则该种影响应属于前述条款规定的“不可归责于当事人双方的事由”,故在此情况下开发商应将定金返还购房者,买卖双互不追究对方责任。

5.新冠疫情背景下,购房者延迟支付购房款的,是否应当承担违约责任?

虽然疫情可能会对购房者的收入产生影响,但是并不必然构成其延迟付款的法定事由。

另外,考虑到新冠疫情的影响,很多银行都制定了延期还款的措施。同样的,为了响应防控疫情的号召,维护交易的稳定性,树立企业的社会形象,建议各房地产企业对因疫情原因不能如期付款的购房者给予一定的宽限期。

《审判指引》规定:随着网上银行以及支付宝、微信扫码等第三方支付方式的兴起,非接触式支付已经成为重要的支付方式。因此资金给付义务,一般不因疫情免除或减轻责任。当然,也不能排除买受人特别是处于隔离期间的买受人无法通过网上银行或者第三方支付的方式支付购房款,这种确因疫情无法按照合同约定期限交付房款的,人民法院可以根据案件具体情况免除或减轻买受人的责任。

6.在建设工程施工合同中,因新冠肺炎疫情产生的不可抗力相关费用如何承担?

关于不可抗力产生的费用分担应当遵从双方合同约定。如在《建设工程施工合同示范文本》2017版(GF—2017—0201)(以下简称《示范文本》)通用条款 17.3 条“不可抗力后果的承担”约定:“不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。不可抗力发生前已完成的工程应当按照合同约定进行计量支付。不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和(或)工期延误等后果,由合同当事人按以下原则承担:(1)永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏,以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担;(2)承包人施工设备的损坏由承包人承担;(3)发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失;(4)因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务,已经引起或将引起工期延误的,应当顺延工期,由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担,停工期间必须支付的工人工资由发包人承担;(5)因不可抗力引起或将引起工期延误,发包人要求赶工的,由此增加的赶工费用由发包人承担;(6)承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。”

《审判指引》规定:因疫情防控增加的防护措施等费用,一般属签订合同时当事人无法预见的费用,对此类费用应否计入工程造价,一般应当遵从当事人的约定。合同没有约定,承包人请求按照主管部门制定的政策性文件调整合同价款的,一般应予支持。

7.受疫情事件的影响,当事人能否解除施工合同?

根据《合同法》第九十四条之规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可解除合同。因此,判断是否享有合同解除权的关键在于如何认定不能实现合同目的。如果因为不可抗力的影响,建设单位或施工企业长期无法进行施工,导致与其当初订立合同所依据的相关条件发生重大变化,建设单位和施工单位均有权要求解除合同。例如,《建设工程施工合同示范文本》(GF—2017—0201)第 17.4 条约定:“因不可抗力导致合同无法履行连续超过 84 天或累计超过 140 天的,发包人和承包人均有权解除合同”。因此,建设单位和施工单位可参照此条综合考虑合同解除条件是否成就,不得以疫情导致不可抗力为由随意行使解除权。

8.疫情持续期间,房地产企业应如何对施工单位进行项目管理?

针对政府不复工开业、不进行任何聚集性活动的要求,建议及时对有关承包人发出通知,强调坚决执行政府决定,绝不允许未经批准擅自复工,开展经营活动。同时,建议各房地产企业向各项目承包人发出通知,要求承包人负责妥善照管工程并提供安全保障,采取必要措施确保工程质量及安全,防止因暂停施工扩大损失。对政府投资由公司代建的项目,项目承包人应立即通知建设单位(政府部门)和监理人,书面说明不可抗力和受阻碍的详细情况,并提供必要的证明。承包人按照合同约定期限和程序向建设单位(政府部门)提出工期和费用索赔,避免后期因未及时索赔不符合审计要求而发生重大争议影响施工进度或结算。

9.施工企业是否有权申请顺延工期?

《合同法》第一百一十七条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”施工企业因为此次疫情影响,不能按照原定时间进行开复工的,有权根据合同约定向发包人或监理人申请顺延工期。当然,如果是施工企业原因发生了延误,本应已竣工的工程遭遇此次疫情,则施工企业无权要求就此次疫情申请延期。

《审判指引》规定:疫情防控对建设工程的工期有两方面的影响,一种是因疫情防控导致工程停工或者迟延复工,在这期间,禁止施工,承包人主张顺延工期的,理应得到支持;还有一种并不禁止施工,但因疫情或者疫情防控导致施工不充分影响工期,比如劳动者返工迟延、劳动者上工不足、交通管制等影响施工的,承包人应及时按照合同约定向发包人提出工期顺延申请,发包人、监理单位应当实事求是地对工期应否顺延作出签证。如果承包人没有在合同约定期间内提出申请或者没有取得发包人工期顺延签证,但确系受疫情影响导致延期的,人民法院可以依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第六条规定处理。

10.物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中有哪些义务?

物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中,除做好基本的环境卫生绿化养护、秩序和设施设备维护等工作外,首先需做好小区消毒、出入管理等防疫工作,包括出入人员量测体温、公共区域定时消毒、防护预防知识宣传提示,加强卫生管理工作等;其次,应积极履行劝阻制止报告义务,发现传染病病人或者疑似传染病病人以及有人传播虚假信息时,及时向街道办事处、区县物业行政主管部门及疾病预防控制机构报告。

主要法律依据:《传染病防治法》第三十一条规定:“任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时,应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。”《突发事件应对法》第五十四条规定:“任何单位和个人不得编造、传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息。”第五十六条规定:“受到自然灾害危害或者发生事故灾难、公共卫生事件的单位,应当立即组织本单位应急救援队伍和工作人员营救受害人员,疏散、撤离、安置受到威胁的人员,控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,并采取其他防止危害扩大的必要措施,同时向所在地县级人民政府报告……突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令,配合人民政府采取的应急处置措施,做好本单位的应急救援工作,并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。”第六十六条规定:“单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。”《安徽省物业管理条例》第七十二条第二款规定:“物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”

11.物业服务企业对小区实施封闭性管理有无法律依据?

有。主要法律依据:《传染病防治法》第九条第一款规定:“国家支持和鼓励单位和个人参与传染病防治工作。各级人民政府应当完善有关制度,方便单位和个人参与防治传染病的宣传教育、疫情报告、志愿服务和捐赠活动。”第四十二条第一款规定:“传染病暴发、流行时,县级以上地方人民政府应当立即组织力量,按照预防、控制预案进行防治,切断传染病的传播途径,必要时,报经上一级人民政府决定,可以采取下列紧急措施并予以公告:……(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。《安徽省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急综合指挥部关于各市实施封闭式管理的指导意见》以及安徽省各市新型冠状病毒肺炎疫情防控应急综合指挥部关于全面实施封闭式管理的通告中均提出小区“封闭式管理”,物业服务企业应当按照所属地方政府的要求予以执行。同时,物业服务企业可以参照中国物业管理协会发布的《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引(试行)》第四条“防控操作指引”第(三)款“出入控制”相应措施对小区采取“封闭式管理”。

12.业主不配合测试体温或体温超标,物业服务企业能拒绝业主进入小区吗?

可以。主要法律依据:《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定:单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。

《物业管理条例》第二条、《安徽省物业管理条例》第二条第二款均规定:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务企业具有维护管理区域卫生的职责,物业服务企业对于不配合测试体温的业主,有权拒绝进入小区。

13. 物业服务企业能否禁止“武汉及其周边地区返回人员”从住宅处外出?业主不予配合怎么办?

可以依法禁止。如业主不予配合,物业服务企业应避免采取任何强制性措施,但应及时向当地卫生健康部门报告,必要时可以向公安部门报警。

主要法律依据:根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》(肺炎机制发〔2020〕5号)的规定,社区要发布告示,要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记,并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检,每天两次体检,同时主动自行隔离 14 天。

《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定: “在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合;拒绝配合的,由公安机关依法协助强制执行。”

物业服务企业应当配合所在社区做好“武汉及其周边地区返回人员”的居家隔离工作。物业服务企业对需要隔离的人员负有登记、报告的义务,建议物业服务企业与该部分业主做好解释工作,说服其做好自我隔离的工作,同时物业服务企业应做好跟踪观察工作。

14.小区业主在交流群发布或转发疫情谣言的,物业服务企业应如何处理?

对小区业主在业主交流群中发布或转发疫情谣言的,物业服务企业应及时制止,同时可向相关部门举报该散布谣言的行为。

主要法律依据:《突发事件应对法》第六十五条规定:“违反本法规定,编造并传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息,或者明知是有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息而进行传播的,责令改正,给予警告;造成严重后果的,依法暂停其业务活动或者吊销其执业许可证;负有直接责任的人员是国家工作人员的,还应当对其依法给予处分;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。”《治安管理处罚法》第二十五条规定:“有下列行为之一的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款:(一)散布谣言,谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的......”《刑法》第二百九十一条之一第二款规定:“编造虚假的险情、疫情、灾情、警情,在信息网络或者其他媒体上传播,或者明知是上述虚假信息,故意在信息网络或者其他媒体上传播,严重扰乱社会秩序的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制;造成严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑。”最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于依法惩治妨害新型冠状病毒感染肺炎疫情防控违法犯罪的意见》第二条第(六)项:“编造虚假的疫情信息,在信息网络或者其他媒体上传播,或者明知是虚假疫情信息,故意在信息网络或者其他媒体上传播,严重扰乱社会秩序的,依照刑法第二百九十一条之一第二款的规定,以编造、故意传播虚假信息罪定罪处罚。编造虚假信息,或者明知是编造的虚假信息,在信息网络上散布,或者组织、指使人员在信息网络上散布,起哄闹事,造成公共秩序严重混乱的,依照刑法第二百九十三条第一款第四项的规定,以寻衅滋事罪定罪处罚。利用新型冠状病毒感染肺炎疫情,制造、传播谣言,煽动分裂国家、破坏国家统一,或者煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度的,依照刑法第一百零三条第二款、第一百零五条第二款的规定,以煽动分裂国家罪或者煽动颠覆国家政权罪定罪处罚。”

15.物业服务企业是否应暂时关闭小区内会所、儿童区域等人员聚集的场所?

应暂时关闭。会所、儿童区域等人员聚集的场所属于可能造成传染病扩散的场所,物业服务企业应关闭该部分场所,以阻断疫情扩散的途径。

主要法律依据:《突发事件应对法》第十一条第二款规定:“公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。”第四十五条第一款第(七)项规定:“关闭或者限制使用易受突发事件危害的场所,控制或者限制容易导致危害扩大的公共场所的活动;”《传染病防治法》第四十二条第一款第(五)项规定:“封闭可能造成传染病扩散的场所。”

16.物业服务企业是否有权告知其他业主小区内被隔离的人员涉及个人隐私的有关信息?

物业服务企业无权披露涉及个人隐私的有关信息、资料。《传染病防治法》第十二条第一款规定:“……疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。”同样,物业服务企业对获取的被隔离的人员信息负有保密义务,不得对外披露该部分人员的信息,包括姓名、房号、身份证号码等等,但应对其他业主履行提醒义务,注意防护安全。

17.物业服务企业能否以防疫新冠病毒为由,向业主收取相关费用?

在尚无法律政策明确规定的情况下,物业服务企业不得擅自以防疫新冠病毒为由,向业主收取相关费用。

18. 业主欠缴物业费,或经催促后仍未缴纳,欠费期间物业服务企业是否有权拒绝提供该户门口区域的消毒服务?

无权。防疫时期的消毒工作已不属于单纯的物业服务,而是配合政府行为的义务性工作。即使双方未在合同中作出明确约定,根据《突发事件应对法》第五十六条等相关法律规定,在特殊时期,物业服务企业也必须按照政府决策,配合政府采取应急处置措施,做好本单位相关应急工作。


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